Droit de la construction

Le domaine des contrats de construction de maison individuelle par rapport aux autres contrats

Faire appel à une entreprise ou à un constructeur pour faire construire sa maison, c’est possible mais les contrats ne sont pas les mêmes et les réglementations non plus.

Pour faire construire une maison individuelle, il est possible d’avoir recours à différents contrats : Vente en l’état futur d’achèvement (vente du terrain et construction de la maison (1603-1 du Code Civil), contrat de louage d’ouvrage de droit commun avec un architecte et un entrepreneur, et surtout conclusion de contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan (L 231-1 et L 232-1 du Code de la construction et de l’habitation) soumis à un régime contraignant et protecteur du maître de l’ouvrage.

Il faut ainsi distinguer le contrat de construction de maison individuelle du contrat de maîtrise d’œuvre.

Les contrats peuvent paraître très proches et permettent parfois aux professionnels d’échapper au régime contraignant des contrats de construction de maison individuelle (par exemple garantie de livraison, souscription d’une assurance dommages ouvrage obligatoire).

Quels sont les critères permettant de repérer une fraude ?

• un architecte peut limiter son intervention à réaliser les plans de l’ouvrage (il fournit les plans) mais ne se charge pas de la construction, ou même il peut se charger d'une mission complète d'architecte (élaboration du projet, recherche et sélection des entreprises, direction du chantier, assistance à la réception et vérification des situations), mais il laisse le maître de l’ouvrage libre de choisir les entrepreneurs et de contracter avec eux : Il n’y a pas de fraude et le contrat n’a pas à être requalifié de contrat de construction de maison individuelle.
•  un professionnel peut faire signer un contrat dit de « maîtrise d’œuvre » en fournissant un plan au maître de l’ouvrage et en lui laissant la responsabilité apparente de la construction alors qu’en réalité il impose les constructeurs et le contenu de leur contrat de louage. Ce sera un contrat frauduleux proposé dans le but d’échapper à la loi et qui pourra être requalifié en CMI avec fourniture de plan (ex : un bureau d’Etudes qui propose sur catalogue des maisons à réaliser selon un forfait et qui fera appel à des sous-traitants).

Il faut aussi distinguer le contrat de construction de maison individuelle du contrat d’entreprise de droit commun.

Dans le contrat d’entreprise, il n’y a pas de fourniture de plan par l’entrepreneur qui s’engage seulement à réaliser l’ouvrage ou une partie de l’ouvrage.

Attention : S’il propose un contrat d’entreprise forfaitaire pour réaliser des travaux de construction d'une maison individuelle, sans fourniture de plan, il ne pourra réaliser les travaux de construction que jusqu’à la mise hors d’eau de la maison (l'objet des travaux devra être limité à l'isolation de l'immeuble contre la pluie : pose du toit ou achèvement de l'étanchéité des terrasses).

Si le contrat d’entreprise prévoit la construction de la maison à prix forfaitaire allant jusqu'au hors d’air de l'immeuble (pose des portes et fenêtres), le contrat devient contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan (article L. 232 -1 du code de la construction et de l'habitation).