Actualité du droit par C.Nonfoux, avocat à Lyon

La notification du délai de rétractation de l'article L. 271-1 du Code de Construction et de l'Habitation peut-elle être effectuée par courrier unique établi au nom de plusieurs acquéreurs ?

La notification du délai de rétractation de l'article L. 271-1 du Code de Construction et de l'Habitation peut-elle être effectuée par courrier unique établi au nom de plusieurs acquéreurs ?

Par deux arrêts du 9 juin 2010, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation apporte des précisions essentielles sur la forme de la notification prévue par l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation (Cass. 3ème Civ. 9 juin 2010 n° 09-14.503 et n° 09-15.361).

Les affaires soumises à la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation étaient similaires.

Des époux s'étaient engagés à acquérir une maison à usage d'habitation.

Dans les deux cas, une seule lettre recommandée avec accusé de réception est établie aux noms des deux conjoints.

Dans les deux cas, l'accusé de réception ne portait pas la signature des deux époux mais d'un seul.

L'absence de notification aux deux acquéreurs individuellement leur a permis d'échapper à une vente qu'ils n'entendaient plus signer, en invoquant le fait que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir.

La Cour de Cassation valide cette position en retenant que « l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à Monsieur et Madame Y [...] portait la signature d'un seul époux et non des deux, de sorte qu'il n'était pas démontré que l'autre époux avait reçu notification du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du Code de Construction et de l'Habitation, la cour d'Appel en a exactement déduit que le délai n'avait pas couru à son égard. »

Rappelons que l'article 271-1 du Code de Construction et de l'Habitation prévoit que l'acte est notifié à l'acquéreur.

En matière de vente d'immeuble d'habitation, l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes».

Le délai de rétractation ouvert à chaque co-acquéreur suppose nécessairement qu'il ait eu individuellement connaissance de l'acte et qu'il puisse éventuellement se rétracter dans le délai de sept jours qui lui est imparti.

La Cour de Cassation précise donc que la règle est la suivante : chaque co-acquéreur doit personnellement se voir adresser un courrier recommandé.

Des tempéraments sont admis :

1/ Lorsque les acquéreurs sont des époux, le recours à une lettre recommandée avec accusé de réception unique est possible.

Encore faut-il que la lettre recommandée soit adressée aux noms des deux époux et que l'avis de réception soit signé par chacun d'eux.

2/ La Cour de Cassation admet aussi que la lettre unique peut produire effet à l'égard des deux également dans l'hypothèse où l'époux signataire est muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint.

Le pouvoir constitue une procuration postale établie par l'un des époux au profit de l'autre.

Dans tous les cas , il appartiendra à l'auteur de la notification de l'article L. 271-1 du Code de Construction et de l'Habitation de vérifier les conditions de régularité de la notification, sauf à encourir le risque que le délai de sept jours n'ait jamais couru...

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 18 Octobre 2010

Source : Avocat Lyon

Retour aux archives