Actualité du droit par C.Nonfoux, avocat à Lyon

Le congé délivré par un bailleur, qui est une SCI familiale, doit-il respecter des exigences particulières ?

En matière de bail d'habitation, le bailleur peut donner congé exclusivement pour trois motifs : Pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

En principe, une personne morale ne peut donner congé pour habiter.

Par exception, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 peut être invoqué lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées :

a) lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; b) lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision. »

Dès lors que le congé pour reprise peut être délivré par une SCI familiale, les conditions de forme du congé présentent-ils des particularités tenant compte de la qualité de personne morale du bailleur ?

Aux termes d'un arrêt de la Cour de Cassation du 28 juin 2011, la 3ème Chambre civile précise que l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas, à peine de nullité, que le congé reproduise les dispositions de l'article 13-a) et soit accompagné d'un justificatif relatif au caractère familial de la société.

Les faits soumis à la haute juridiction étaient les suivants :

Une société civile propriétaire d'un appartement avait donné, par acte d'huissier de justice en date du 19 novembre 2004, un congé à son locataire aux fins de reprise pour habiter, délivré au visa de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 au profit de l'une des associées de la SCI.

La Cour d'Appel de PARIS avait considéré que le congé n'était pas valable dans la mesure où l'absence de référence, dans le congé, à l'article 13-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le défaut de justification lors de la délivrance de cet acte de ce que le bailleur était une SCI familiale ayant qualité pour se prévaloir des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 n'avaient pas permis au locataire de vérifier la régularité, la réalité et la sincérité du congé, et donc nécessairement de ce seul fait causé grief au locataire ( C.A. PARIS 8 septembre 2009, pôle 4, chambre 4).

La Cour d'Appel avait donc refusé la validation du congé en retenant une double exigence dans la délivrance du congé :

-il aurait dû mentionner l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 dérogeant au principe selon lequel seule une personne physique peut reprendre pour habiter, -un justificatif établissant que la SCI était bien composée de parents alliés jusqu'au 4ème degré aurait dû être délivré avec le congé.

Cette décision est cassée par la Cour de Cassation par l'arrêt du 28 juin 2011 au motif que l'article 15-I ne prévoit pas, à peine de nullité, que le congé reproduise les dispositions de l'article 13-a) et soit accompagné d'un justificatif relatif au caractère familial de la société.

La Cour retient ainsi "qu'en ajoutant à la loi des conditions qu'elle ne comporte pas, la Cour d'appel a violé les textes susvisés".

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 22 octobre 2011

Source : Avocat Lyon

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