Actualité du Droit : droit Immobilier, des Assurances, Civil et des Contrats - C.Nonfoux avocat Lyon
Actualité du droit par C.Nonfoux, avocat à LyonLe congé donné à un locataire d'un bien indivis doit il être délivré à l'unanimité des bailleurs?
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire s'il justifie soit d'une décision de reprendre ou de vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Selon les dispositions de l'article 815-3 du Code Civil (en vigueur depuis le 1er janvier 2007) : « Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer des actes d'administration relatifs aux biens indivis […] conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial industriel ou artisanal. Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. » Dans le cas d'un bien indivis donné à bail, le congé doit-il être délivré à cette majorité des deux tiers ou à l'unanimité ? Aux termes d'un arrêt rendu le 9 septembre 2010, les magistrats de la Cour d'Appel de Nîmes répondent à cette question au travers d'une affaire d'indivision successorale. Les faits soumis à la Cour d'Appel de Nîmes étaient les suivants : Un père loue à l'un de ses fils un appartement puis décède quelques années plus tard. Décède ensuite son épouse. Restent pour leur succéder leurs huit enfants parmi lesquels celui occupant à titre de locataire l'appartement de leurs parents décédés. Tous les enfants possèdent à la fois la qualité d'héritiers et de propriétaires indivis de l'appartement, occupé par l'un deux. Afin de parvenir au partage de l'indivision existant sur l'appartement, et parce que aussi l'héritier locataire ne payait pas les loyers, un congé lui est délivré par ses sept autres frères et soeurs propriétaires indivis de l'appartement. Le locataire défaillant invoque devant le Tribunal d'Instance de Nîmes puis devant la Cour le fait que le congé serait nul au motif qu'il n'a pas été délivré à l'unanimité de l'indivision. Les magistrats écartent cette argumentation et valident le congé au motif qu'il s'agit d'un acte d'administration et que les dispositions de l'article 815-3 du Code Civil s'appliquent. La Cour d'Appel valide le congé délivré pour motif légitime et sérieux et constate que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux appartenant à l'indivision, et ordonne son expulsion. On peut s'interroger sur le fait que si un congé avait été délivré pour vendre, l'unanimité aurait sans doute été requise. Il faut donc retenir que la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux ne requiert pas l'accord unanime des indivisaires bailleurs. Cécile NONFOUX Avocat Lyon 12 mars 2011 Source : Avocat Lyon |
