Actualité du droit par C.Nonfoux, avocat à Lyon

Qui est responsable de la mauvaise ou non exécution de travaux, le bailleur ou son mandataire ?

Le locataire peut-il tenir responsable le mandataire du bailleur (régie immobilière), qui se trouve parfois son seul interlocuteur, de travaux non exécutés ou mal exécutés dans le bien immobilier qu'il loue?

Aux termes de l'article 1984 du Code Civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Par conséquent, la personne qui agit en qualité de mandataire ne fait que représenter son mandant et n'est pas tenue personnellement des obligations contractuelles passées au nom et pour le compte de ce dernier.

En matière de gestion locative, le propriétaire bailleur reste tenu des obligations lui incombant, nées du contrat de bail accordé à son locataire, sans que le mandant (administrateur d'immeuble) ne puisse être tenu des responsabilités personnelles du bailleur.

Le partage de responsabilité entre le bailleur et son mandataire à l'égard du locataire doit être clairement défini.

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 30 septembre 2010 (n° 09-69.129), rappelle les principes qui doivent s'appliquer en matière de responsabilité des mandataires dans le cadre des contrats de location.

Les faits soumis à la Cour de Cassation étaient les suivants :

Les locataires d'un logement appartenant à Madame F.. dont la gestion avait été confiée à la société B....avaient subi un dégât des eaux dans la salle de bains.

Les locataires ont assigné devant le Juge de proximité de Grenoble l'agent immobilier, mandataire de la bailleresse, afin d'obtenir sa condamnation à les indemniser du préjudice résultant de l'impossibilité de pouvoir utiliser la salle de bains pendant environ un an.

Le Juge de proximité a fait droit à la demande des locataires.

Un pourvoi est formé par la mandataire et la première Chambre Civile de la Cour de Cassation confirme l'analyse du premier Juge au visa des articles 1165 et 1984 du Code Civil, en retenant que le mandataire de la propriétaire avait fait preuve d'une négligence blâmable en ne procédant aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable.

Dans l'affaire soumise à la haute juridiction, le gestionnaire du bien avait été informé personnellement par les locataires du dégât des eaux et avait tardé à faire exécuter les travaux de remise en état.

C'est parce que l'agent immobilier avait commis une faute caractérisée que sa responsabilité a pu être engagée sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil par les locataires.

Il faut donc retenir un partage de responsabilité entre le mandataire et le bailleur qui peut s'articuler en fonction de l'attitude de chacun.

- si le bailleur refuse de faire des travaux, alors qu'il est établi qu'il les doit à son locataire, seul le propriétaire bailleur est responsable vis-à-vis de son locataire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

- si la non exécution des travaux est due à une faute personnelle de l'administrateur du bien, qui n'exécute pas ses obligations de mandataire à l'égard du bailleur, la responsabilité de l'administrateur du bien peut être engagée par le locataire sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 8 janvier 2011

Source : Avocat Lyon

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