Actualité du Droit : droit Immobilier, des Assurances, Civil et des Contrats - C.Nonfoux avocat Lyon
Actualité du droit par C.Nonfoux, avocat à LyonA défaut de mention expresse sur le contrat de location, quelle est la date de prise d'effet du contrat de bail d'habitation ?
Aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et doit indiquer sa date de prise d'effet et sa durée. Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Le point de départ de la durée du bail correspond à la date de prise d'effet du bail, laquelle est par conséquent importante. De la date d'effet du bail dépendront : - la date d'exigibilité des loyers, - le calcul du terme du bail. A défaut de mention dans le bail, quelle sera la date de prise d'effet ? Devra-t-on retenir l'entrée effective du locataire dans les lieux ou peut-on retenir une date différente en fonction de divers indices ? Par un arrêt du 21 avril 2011, la Cour d'Appel de RENNES (N° 175, 09/01858) a retenu entre autres que la remise des clés aux locataires et la réalisation de l'état des lieux constituaient des éléments déterminants permettant de retenir une date précise de prise d'effet du bail. Les faits soumis à la 4ème Chambre de la Cour d'Appel de RENNES étaient les suivants : Des locataires avaient pris à bail une maison selon acte sous seings privé en date du 8 avril 2006. La date de prise d'effet du bail n'avait pas été renseignée dans le contrat utilisé par les parties. Un contentieux s'était élevé avec la propriétaire sur la date de paiement des premiers loyers. Le Tribunal de première instance avait retenu comme point de départ du bail la date du 15 avril 2006 alors que les locataires n'étaient entrés dans les lieux que le 1er juin. Devant la Cour d'Appel de RENNES, les locataires ont tenté en vain de contester cette solution. Au titre d'éléments déterminants pour arrêter une date de prise d'effet du bail, les magistrats ont retenu: - la date de l'état des lieux d'entrée, - de la remise des clés, - et de la souscription par la locataire d'un contrat d'assurance locataire. La motivation est la suivante : « Si la date de prise d'effet du bail n'a pas été renseignée dans le contrat type utilisé par les parties, il est établi que celui-ci a été signé le 8 avril 2006, que l'état des lieux d'entrée a été dressé le 15 avril, que le même jour les compteurs ont été relevés et les clés remises, qu'enfin les locataires ont souscrit à effet de cette date un contrat d'assurance locataire. Ces différents éléments établissent nonobstant la date convenue pour la révision du loyer (1er juin de chaque année qui en l'espèce n'est pas la date anniversaire du contrat), que le bail a commencé à courir le 15 avril 2006, le loyer étant dû à compter de cette date, peu importe le fait que les locataires aient ou non effectivement occupé les lieux immédiatement. » En résumé, il faut retenir que la remise des clés a sans doute été un élément déterminant car elle marque le transfert de jouissance des lieux au bénéfice du locataire. Peu importe si le locataire choisit de ne pas occuper les lieux immédiatement. Il ne pourra différer le paiement de son premier loyer, payable à compter de la date de prise d'effet du bail. Cécile NONFOUX Avocat Lyon 29 juin 2011 Source : Avocat Lyon |
